綿陽市保障性住房收購管理辦法
?。ㄕ髑笠庖姼澹?/strong>
第一章 總則
第一條根據(jù)國家有關法律法規(guī)和相關政策精神，為推動消化存量商品住房，規(guī)范保障性住房收購工作，結合我市實際，制定本辦法。
第二條適用于本市范圍內保障性住房的收購工作。
第三條除符合《關于綿陽市規(guī)劃建設保障性住房的實施意見》規(guī)定的保障對象外，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的教師、醫(yī)生、民警、公職人員以及從事公共服務的人員在工作所在縣（市、區(qū)）城區(qū)無住房的，可納入保障范圍。
第四條收購已建成存量商品住房(以下簡稱房源)用作保障性住房工作按照以需定購、自愿參與、合理定價、公開透明、有序組織、規(guī)范實施的原則開展。
第二章 收購主體與對象
第五條市人民政府選定兩家國有企業(yè)作為收購工作的實施主體，縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會也可優(yōu)選不超過兩家國有企業(yè)作為本區(qū)域內收購工作的實施主體，具體負責籌集資金、實施收購等工作。所選國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得為地方政府融資平臺，且符合銀行的授信要求。
第六條收購資金由收購主體自行籌集，支持收購主體申請中央和省、市財政補助資金，專項債，銀行貸款等。收購主體所獲貸款資金單列項目、單獨核算、?？顚Ｓ?、封閉管理。收購主體應在貸款銀行開立監(jiān)管賬戶，專門用于收購過程中的資金收存和支付。
第七條收購主體可根據(jù)配售情況，將配售型保障性住房轉換為保障性租賃住房。
第八條收購房源資產(chǎn)負債和法律關系清晰，對于不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。具體應符合以下要求：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)要求。
1.具有獨立法人資格、有效的營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質；
2.不存在被責令停業(yè)或者財產(chǎn)被接管、凍結或者破產(chǎn)的情況；
3.信用信息良好，未被列入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)嚴重違法失信企業(yè)名單。
(二)收購房源要求。
1.房源形態(tài)。房屋戶型面積應符合綿陽市保障性住房要求，面積在60平方米左右至120平方米左右。
2.房源品質。房源應位于交通便利、配套設施較為齊全的區(qū)位。
3.權屬要求。相關手續(xù)齊備、可以辦理不動產(chǎn)權證書且不存在以下情況：
(1)爭議或訴訟(仲裁)案件；
(2)預置換、抵款或交易給其他單位且未解除；
(3)任一股東不同意對外出售；
(4)其他爭議事項。
4.優(yōu)先條件。優(yōu)先收購債務即將到期、企業(yè)無力償還的房源；優(yōu)先收購成品住房；優(yōu)先收購整棟或整單位未售、可實現(xiàn)封閉管理的整院；優(yōu)先收購完成竣工驗收備案時間較近的房源。
第三章 定價與收購
第九條(一)收購定價。收購價格上限按照不高于房源所在區(qū)域同地段保障性住房重置價格，即劃撥土地成本和建設成本、加不超過5%的利潤。
所在區(qū)域同地段保障性住房重置價格由縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門會同規(guī)劃和自然資源部門根據(jù)收購房源區(qū)位情況確定并報縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會審批通過，具體收購價格由收購主體通過公開競爭方式確定。
收購房源為成品房源的，裝修成本不另外計算。
(二)銷售定價。收購主體在收購價格基礎上，綜合考慮銷售、管理、稅費等成本因素以及合理利潤確定銷售價格，但不超過收購價格上限。
收購非成品房源的，收購主體可直接銷售。
第十條參與房源征集的房地產(chǎn)企業(yè)，應向房源所在縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門提供以下資料：
(一)企業(yè)相關資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)資質證書、工商營業(yè)執(zhí)照等；
(二)法定代表人證明及身份證原件或法定代表人授權委托書及委托代理人身份證原件；
(三)項目基本情況、房源明細表；
(四)資產(chǎn)負債和法律關系說明。
房源納入備選的房地產(chǎn)企業(yè)，還應按照縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門、收購主體要求提供房源室內裝修情況、具體交付時間、質量安全承諾書等相關資料。
第十一條原則上參與公開征集的房源，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭定價前可申請退出收購，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭定價后的房源不得對外銷售，并由縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門予以鎖定。房源自確認作為備選房源之日起6個月內尚未啟動收購的，自動退出收購。
第十二條收購程序原則上應在6個月內完成，收購工作按以下程序進行：
(一)公開征集房源。市住建部門在政府網(wǎng)站或者服務平臺發(fā)布公告，征集愿意列入收購范圍的房源。
(二)條件審查?？h（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門會同規(guī)劃和自然資源部門審查備選房源手續(xù)辦理、權屬登記等情況，同級人民法院、相關金融機構對房源的債權債務情況進行核實，也可委托第三方調查機構核實。
(三)查驗評估。經(jīng)審查符合條件的，收購主體對房源開展實地查驗，掌握房源區(qū)域配套、品質、裝修等情況并做社會穩(wěn)定風險評估，符合條件的納入收購備選房源庫，社會穩(wěn)定風險較高的房源不予納入。
(四)收購主體可根據(jù)房源竣工驗收備案年限、整體狀況等情況自主選擇委托第三方鑒定機構對房源開展安全鑒定。需開展鑒定的，房源所屬房地產(chǎn)企業(yè)應予以配合。經(jīng)鑒定存在影響結構安全和使用安全等質量問題的，或房地產(chǎn)企業(yè)拒絕配合鑒定的，收購主體應及時向縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門報告，將其房源退出備選房源，該房源不得再次申請收購。
(五)競爭定價。收購主體組織納入備選房源庫的房地產(chǎn)企業(yè)通過公開競爭或協(xié)商談判方式，確定擬收購房源及價格，簽訂收購意向協(xié)議，建立收購房源庫。參與房地產(chǎn)企業(yè)應按收購主體要求交納保證金。
(六)公開競價后，收購主體以以下方式開展收購：
1.公開認購。收購主體按照房源收購價格，制定認購方案，明確單套房源銷售價格，經(jīng)縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門審核同意后，對擬收購房源面向取得保障性住房資格的購房人公開認購，認購流程按照登記報名、資格復核、名單公示、選房流程實施，申請購房人選定意向房源后交納部分意向金額，鎖定意向房源。
公開認購時除公布企業(yè)、房源信息等，還應公布物業(yè)管理費用、車位管理費用和租金等配套信息。
2.完成收購。認購數(shù)量達到或超出擬收購房源數(shù)量90%時，收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂收購協(xié)議，支付收購款項、辦理不動產(chǎn)權轉移預告登記手續(xù)，完成收購。
簽訂收購協(xié)議后，購房人意向金轉為定金，不予退還。
3.房屋配售。收購完成后，收購主體按照公開認購過程中的人房對應關系開展配售，后續(xù)網(wǎng)簽備案、稅費和維修資金交存等手續(xù)由收購主體辦理。
第十三條收購協(xié)議由收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)共同商議簽訂，協(xié)議應明確購買房源所涉及的交接查驗、質量安全、房源交付、付款方式、資金結算、物業(yè)管理、維修資金交存、不動產(chǎn)權登記等事項以及權利義務和違約責任等。收購主體如需收購車位的，應在協(xié)議中約定收購車位數(shù)量、類型、價格等，人防車位約定應符合相關要求。
收購協(xié)議報房源所在縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門備案。
第十四條收購完成后，縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會應將收購房源認定為保障性住房，納入全市保障性住房配售房源庫統(tǒng)一管理，縣（市、區(qū)）、園區(qū)規(guī)劃和自然資源部門應根據(jù)認定文件將收購房源的土地使用權權利性質變更登記為劃撥。
第十五條房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金應依法依規(guī)優(yōu)先償還本項目債務，結余資金用于本企業(yè)或集團公司在本市的其他保交房項目建設。
第四章 監(jiān)督與管理
第十六條雙方共同申請不動產(chǎn)轉移預告登記，并在配售完成后直接辦理每套房源的不動產(chǎn)轉移登記。
第十七條收購房源物業(yè)管理按照前期物業(yè)服務合同約定執(zhí)行，也可由收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)、前期物業(yè)企業(yè)協(xié)商更換服務主體。
第十八條收購企業(yè)或購房人應當按照相關規(guī)定交存住宅專項維修資金，落實資金使用管理要求。
第十九條收購主體可自行運營管理，或委托物業(yè)企業(yè)、其他保障性住房運營機構，按照綿陽市物業(yè)管理相關規(guī)定實施收購房源的后期運營管理工作。
第二十條稅務部門對被收購用作保障性住房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；對收購主體收購已建成的存量商品住房作為配售型保障性住房房源的，免征契稅。
金融機構提供被收購房源開發(fā)貸款的降息、免息或降本等金融支持政策，鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)參與收購。
購買收購房源的購房人享受保障性住房相關稅費減免政策。
第二十一條收購工作要切實防范道德風險，嚴防新增地方政府隱形債務和地方國有企業(yè)經(jīng)營風險。
市住建委應加強對各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、相關國有企業(yè)收購工作的政策指導、行業(yè)監(jiān)管，不符合規(guī)定要求的，督促各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、相關國有企業(yè)進行整改。市級相關部門應按照職責分工，認真履行監(jiān)管責任，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定要求的，督促指導各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、相關國有企業(yè)進行整改。
各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會應加強對相關國有企業(yè)、運營機構的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，依法依規(guī)進行處理?？h（市、區(qū)）、園區(qū)相關部門應按照職責分工，認真履行職責。
第二十二條本辦法所稱保障性住房是指配售型保障性住房。本辦法所稱已建成存量商品住房是指已竣工且未對外銷售的商品住房，對外銷售包括但不限于已收取定金、意向金、購房款等，已簽署認購協(xié)議、購房協(xié)議等且未與客戶解約并退款的。
本辦法由市住建委承擔具體解釋工作。
第二十三條本辦法自2024年X月X日起施行。本辦法出臺后，若國家、省出臺新的政策、法規(guī)、標準，從其規(guī)定執(zhí)行。
附 則
職責分工
市住建委負責做好房源信息審查，收購工作的組織協(xié)調，對各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、收購主體的收購工作開展指導監(jiān)督。
市發(fā)展改革委負責做好收購房源涉及政府專項債券等中央、省資金的對上爭取工作。
市自然資源和規(guī)劃局負責指導縣（市、區(qū)）、園區(qū)規(guī)劃和自然資源部門做好保障性住房土地劃撥成本測算等工作，辦理收購房源項目的土地權利性質變更等相關手續(xù)。
市財政局負責指導各縣（市、區(qū)）、園區(qū)財政部門按政策提供資金支持，協(xié)調對接綿陽金融監(jiān)管分局、人民銀行綿陽市分行等單位，落實保障性住房再貸款等金融支持政策。
市稅務局負責依法落實房源收購的有關稅收優(yōu)惠政策。
市審計局負責組織開展收購工作審計。
市中級法院配合核實被收購企業(yè)房源的債權債務工作。
人民銀行綿陽市分行負責指導銀行配合核實有關企業(yè)、房源債權債務工作，依法落實再貸款等金融支持政策，引導金融機構優(yōu)化信貸服務，加大對保障性住房建設金融支持力度，加強貸款資金的用途監(jiān)管。
國家金融監(jiān)督管理總局綿陽監(jiān)管分局負責指導銀行結合城市融資協(xié)調機制，為收購存量商品住房提供金融產(chǎn)品支持。
符合再貸款政策的銀行機構負責為收購商品住房用作保障性住房提供優(yōu)質低息貸款支持，配合開展相關政策制定，探索相適應的金融服務模式，向上爭取優(yōu)惠政策，做好保障性住房融資工作。
縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會為房源收購工作的責任主體，統(tǒng)籌做好轄區(qū)內房源需求摸排、收購方案審批、矛盾糾紛化解與風險穩(wěn)控等工作。
關于《綿陽市保障性住房收購管理辦法》的起草說明
現(xiàn)將《綿陽市保障性住房收購管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）起草有關情況說明如下：
一、起草背景
2023年9月，國務院發(fā)布《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號），2024年5月，國務院辦公廳發(fā)布《切實做好保交房工作總體方案》（國辦發(fā)〔2024〕26號），明確指出推動已建成存量商品房去庫存，并就配售型保障性住房做出工作安排，2024年6月，住建部發(fā)布《關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44號）就相關工作進一步明確細化，省住建廳多次就相關工作安排部署。為貫徹落實中央、部省有關要求，切實抓好配售型保障性住房相關工作，亟需結合國家、省指導精神和現(xiàn)行政策，制定出臺政策配套體系。
二、起草過程
為深入貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議精神。市住建委根據(jù)上級有關晉升及行業(yè)法律法規(guī)，參照其他城市做法，結合綿陽市實際，起草了《管理辦法》，2024年9月征求各縣、市、區(qū)（園區(qū)）人民政府、市中院、市發(fā)改等相關部門意見；2024年12月在開展社會穩(wěn)定性審查過程中進行公告公示，并征求了部分市民意見，2025年1月將《管理辦法》報市委政法委作了社會穩(wěn)定風險評估備案。
三、論證和審議情況
關于社會風險評估：市住建委對《管理辦法》作了社會穩(wěn)定風險評估，評定等級為風險等級較低。
關于公平競爭審查：市住建委對《管理辦法》開展了公平競爭審查初審，認為無違反公平競爭有關條款。
四、主要內容
《管理辦法》分為總則、收購主體與對象、定價與收購、監(jiān)督與管理、附則五個部分。現(xiàn)就《管理辦法》的主要政策作簡要說明。一是總則。明確《管理辦法》制定的目的和依據(jù)、保障、收購范圍及收購原則。二是收購主體與對象。明確市本級、縣（市、區(qū)）級收購主體、收購對象（房地產(chǎn)企業(yè)、房源）、收購資金、配售配租間轉化等相關要求。三是定價與收購。明確收購定價、銷售定價、申報資料、退出許可、收購流程、協(xié)議簽訂等相關要求。四是監(jiān)督與管理。明確不動產(chǎn)登記、物業(yè)管理、住宅維修金、稅金等執(zhí)行要求，明確不得增加地方隱性債務及地方國企經(jīng)營風險。五是附則。明確各職能部門分工。
五、工作建議
根據(jù)《四川省行政規(guī)范性文件管理辦法》第三十一條“制定規(guī)范性文件實行集體討論決定制度。政府規(guī)范性文件應當經(jīng)本級人民政府常務會議或者全體會議審議決定”之規(guī)定，建議將《管理辦法》報請市政府常務會議審議，通過后以市政府名義印發(fā)實施。
